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Home Sentenze Opere urgenti commissionate dall'amministratore
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Cassazione civile , sez. II, 18 marzo 2010 , n. 6557

L’amministratore, quando agisce nei limiti dei poteri attribuitigli dalla legge o di quelli conferitigli dall’assemblea, rappresenta il condominio, e pertanto, ove ne abbia speso il relativo nome, contrae per conto dello stesso, con conseguente riferibilità diretta dei relativi rapporti all’anzidetto ente di gestione. Tale principio si desume non solo dall’art. 1131 c.c., che fa riferimento alle attribuzioni elencate nel precedente articolo del c.c., ma anche dall’art. 1133, prevedente l’obbligatorietà per tutti i condomini dei provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri. Conseguentemente, nel caso in cui l’amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all’art. 1135, comma 2 c.c., abbia assunto l’iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria caratterizzate dall’urgenza ove questa effettivamente ricorra e negli eventuali rapporti instaurati con i terzi per farvi fronte, abbia speso il nome del condominio, quest’ultimo deve ritenersi validamente rappresentato, con conseguente diretta esigibilità da parte dei terzi contraenti dell’adempimento delle relative obbligazioni.

 

Fatto

Su ricorso, basato su parcella vistata dall’ordine di appartenenza, del geometra Z.C. il Giudice di Pace di Atri emise decreto ingiuntivo in data 27.4.00 a carico del locale Condominio “(OMISSIS)” per il pagamento di L. 5.000.000, a titolo di compenso per prestazioni professionali. Si oppose l’intimato, negando di ave aver conferito all’intimante il dedotto incarico ed, a tale opposizione, resistette lo Z., ribadendo di aver eseguito le prestazioni .. attinenti all’urgente eliminazione, anche in ottemperanza a provvedimenti dell’autorità comunale, di irregolarità e situazioni di pericolo afferenti il fabbricato.
Il contraddittorio venne esteso, su richiesta dell’opponente, a tale F.R. amministratore in carica del condominio all’epoca dei fatti, il quale si costituì eccependo la nullità ed infondatezza della sua personale chiamata in causa, avendo egli agito in, via di urgenza in virtù dei poteri di cui agli artt. 1130 c.c., nn. 3 e 4 e art. 1135 c.c., comma 2. All’esito dell’istruttoria documentale ed orale, con sentenza del 3.9.02 il giudice suddetto respinse l’opposizione e la chiamata in garanzia, condannando il condominio alle spese. Avverso tale sentenza il condominio propose appello, cui resistettero sia lo Z., sia il F., proponendo il secondo gravame incidentale al fine dell’art. 96 c.p.c..
Con sentenza monocratica del 31.12.03 il Tribunale di Teramo, sez. dist. di Atri, in accoglimento del gravame principale, accoglieva l’opposizione, dichiarando la nullità della sentenza impugnata, revocando il decreto ingiuntivo e, tuttavia, rigettando la domanda ex art. 96 c.p.c., del F. e totalmente compensando le spese del doppio grado di giudizio.
Il giudice rigettava la preliminare eccezione di nullità dell’appello, in quanto il nome dall’amministratore del condomino appellante, sebbene non indicato ed illeggibile nel mandato a margine, risultava comunque desumibile dall’atto di opposizione a decreto ingiuntivo, con coincidenza anche delle elezioni di domicilio presso l’abitazione del conferente i mandati dichiarava nulla per totale inesistenza della motivazione la sentenza impugnata; nel merito, rilevava che dalla stessa parcella posta a sostegno della richiesta di pagamento l’incarico risultava espletato “su richiesta del sig. F.R.” ed escludendo nella fattispecie l’applicabilità della norma di cui agli artt. 1135 c.c., comma 2, avente per destinatari il condominio ed il suo amministratore e non soggetti terzi, estranei al rapporto; sicchè lo Z. avrebbe dovuto, più correttamente, evocare quale persona che gli aveva conferito l’incarico il F., il quale, avrebbe potuto a sua volta invocare, sussistendone eventualmente i presupposti, l’anzidetta disposizione.
Contro tale sentenza Z.C. ha proposto ricorso per Cassazione affidato a cinque motivi. Nè il condominio, nè il F. hanno svolto in questa sede attività difensiva.

Diritto

Con il primo motivo di ricorso vengono dedotte, con riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5, violazione e falsa applicazione dell’art. 83 c.p.c. ed omessa pronunzia in ordine all’eccezione di nullità della procura, censurandosi il rigetto della preliminare eccezione, di cui in narrativa, che avrebbe affrontato soltanto la questione della nullità della citazione, ma non anche quella, pur dedotta, relativa alla procura.
La mancata indicazione dell’identità e qualità del sottoscrittore con firma illeggibile, neppure desumibili dal contesto complessivo dell’atto di appello, avrebbero dovuto dar luogo, secondo il ricorrente, alla dichiarazione di nullità del mandato difensivo e rappresentativo, con conseguente “improcedibilità” del gravame, non risultando in alcun modo questo riferibile all’ente asseritamente conferente l’incarico e non potendosi, a tal riguardo, far riferimento al mandato conferito in primo grado.
Il motivo non merita accoglimento.
Dall’esame degli atti di primo grado, consentito a questa Corte dalla natura essenzialmente processuale delle surriferite censure, si rileva che con il mandato a margine dell’atto di citazione in opposizione al decreto ingiuntivo l’amministratore pro tempore dell’opponente condominio “(OMISSIS)” di (OMISSIS), sig. D.F. S. (così nominato, con indicazione della relativa carica, nell’epigrafe dell’atto) conferì all’avvocato C.D., del foro di Pescara, delega a rappresentare e difendere il condominio “… in ogni stato e grado ..”. Poichè tale mandato era dunque comprensivo anche della rappresentanza e difesa nell’eventuale giudizio di appello, nel quale ed in concreto l’avvocato C. continuò a patrocinare l’opponente condominio, il conferimento di un secondo mandato al medesimo sarebbe stato superfluo. Conseguentemente irrilevanti risultano le censure rivolte contro la motivazione del giudice di appello, che ha individuato, comparando i due mandati, anche attraverso la significativa circostanza che nell’uno e nell’altro vi era stata elezione di domicilio presso il D.F., in quest’ultimo nella suddetta qualità anche l’autore della illeggibile sottoscrizione del secondo (così peraltro attenendosi alla costante giurisprudenza di legittimità, secondo la quale siffatti accertamenti ben possono essere compiuti sulla scorta delle risultanze di altri elementi documentali già esistenti all’epoca del conferimento dell’incarico: v. tra le altre, Cass. 3116/02, 21245/06).
Con il secondo e terzo motivo, vengono dedotti, rispettivamente, vizi di motivazione e violazioni di norme di diritto, per carenza e contraddittorietà argomentative in punto di sussistenza del rapporto contrattuale tra il geom. Z. ed il condominio, omessa pronunzia in ordine alla questione relativa all’instaurazione del rapporto tra il F., amministratore del condominio ed il suddetto professionista, nell’ambito o meno dei poteri conferiti all’amministratore dagli artt. 1130 e segg. c.c., perchè il giudicante, pur non disconoscendo tale ultima qualità all’epoca del conferimento dell’incarico professionale, avrebbe del tutto omesso di considerare come il rapporto tra amministratore e condominio integrasse un mandato con rappresentanza, in virtù del quale gli atti dal primo compiuto avrebbero assunto efficacia tra i terzi ed il condominio se compiuti nell’ambito dei poteri derivanti dagli artt. 1130, 1131, 1133, 1135 c.c., con conseguente automatica riferibilità nella specie, anche degli atti urgenti, direttamente al condomino e non personalmente al F., la cui qualità di amministratore all’epoca dei fatti era incontroversa, tanto da essere chiamato anche in tale qualità, come e peraltro riferito nella stessa sentenza. Con il quarto motivo si deducono omissione di motivazione e di pronunzia in ordine al requisito dell’urgenza di cui all’art. 1135 c.c., comma 2, in cospetto del quale gli atti compiuti dall’amministratore, anche se diversi da quelli previsti dall’art. 1130 c.c., sarebbero stati riferibili al condominio.
Le censure, che per la stretta connessione vanno esaminate congiuntamente, fondate nei termini di seguito precisati, vanno accolte per quanto di ragione.
L’amministratore, quando agisce nei limiti dei poteri attribuitigli dalla legge o di quelli conferitigli dall’assemblea, rappresenta il condominio e, pertanto, ove ne abbia speso il relativo nome, contrae per conto dello stesso, con conseguente riferibilità diretta dei relativi rapporti all’anzidetto ente di gestione. Tale principio si desume non solo dall’art. 1131 c.c., che fa riferimento alle attribuzioni elencate nel precedente art. 1130 c.c., ma anche dall’art. 1133 c.c., prevedente l’obbligatorietà per (tutti) i condomini (e quindi per il condominio) dei provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri. Conseguentemente, nel caso in cui l’amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all’artt. 1135 c.c., comma 2, abbia assunto l’iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria caratterizzate dall’urgenza, ove questa effettivamente ricorra e negli eventuali rapporti, per farvi fronte instaurati con terzi, abbia speso il nome del condominio, quest’ultimo deve ritenersi validamente rappresentato, con conseguente diretta esigibilità da parte dei terzi contraenti dell’adempimento delle relative obbligazioni.
A tal riguardo questa Corte, pur avendo ha escluso l’applicabilità in materia di condominio del principio, vigente in tema di società, del ragionevole affidamento da parte dei terzi sull’operato e sui poteri dell’amministratore, sul rilievo che in materia condominiale gli stessi sono delineati con precisione dagli artt. 1130 e 1135 c.c., con conseguente limitazione dei medesimi all’ordinaria amministrazione e riserva all’assemblea di quella straordinaria, ha tuttavia espressamente fatto salvi “i lavori di carattere urgente”(v.
Cass. n. 4323/87).
La legittimità, salvo il successivo obbligo di riferirne nella prima assemblea (la cui inosservanza è irrilevante nei confronti dei terzi contraenti e, peraltro, neppure ostativa all’eventuale rimborso di spese anticipate dall’amministratore, ove dal giudice riconosciute giustificate: v. Cass. 10144/96, 1481/70) di tali iniziative, in – cospetto dei requisiti della necessità ed urgenza, non diversamente da quanto previsto per gli altri atti conservativi di cui all’art. 1130 c.c., n. 4, comporta dunque la riferibilità diretta dei rapporti al riguardo contratti dal condominio, con conseguente obbligo di adempimento delle relative obbligazioni, mentre l’osservanza dell’obbligo di riferire all’assemblea rileva, sul solo versante interno condominiale, agli essenziali fini del controllo della gestione.
Pertanto il giudice di merito nel caso di specie, a fronte di una pretesa del terzo contraente che assumeva di aver ricevuto l’incarico professionale dall’amministratore, qualificatosi tale, per l’esecuzione di urgenti lavori di manutenzione straordinaria, addirittura imposti da provvedimenti dell’autorità amministrativa locale, avrebbe dovuto accertare sia la sussistenza della suddetta contemplatio domini, sia quella dei requisiti dell’indifferibilità ed urgenza, ed in caso positivo accogliere la richiesta di pagamento.
Sotto il primo profilo inconferente risulta, in un contesto nel quale non era controversa qualità, all’epoca dei fatti, di amministratore del committente F.R., il rilievo attribuito all’intestazione della parcella prodotta in sede monitoria, trattandosi di un atto compilato ex post al precipuo fine dell’ottenimento del parere di congruità dell’ordine professionale, richiesto dall’art. 636 c.p.c., mentre l’esame avrebbe dovuto essere compiuto tenendo conto delle specifiche modalità, documentali o verbali, con le quali il suddetto amministratore aveva conferito l’incarico al professionista. Sotto il secondo, l’indagine è del tutto mancata, in conseguenza dell’erronea interpretazione della norma di riferimento, l’art. 1135 c.c., comma 2, u.p., che il giudice di merito ha ritenuto disposizione di esclusiva rilevanza nei rapporti interni al condominio, senza anche considerarne i riflessi esterni, nei casi di corretto esercizio delle contemplate facoltà, sui poteri organico – rappresentativi dell’amministratore.
Il ricorso deve essere pertanto accolto, per nuovo esame sulla scorta dei principi sopra enunciati, rimanendo assorbito il quinto motivo, deducente l’omessa pronunzia nei confronti del terzo chiamato F.R., nei confronti del quale la domanda introduttiva del giudizio avrebbe dovuto essere considerata, secondo il ricorrente, automaticamente estesa, richiesta chiaramente subordinata rispetto a quella principale, presupponente la relativa reiezione per mancanza nel condominio di titolarità, dal lato passivo, dell’obbligazione dedotta in giudizio e concreta riferibilità personale dello stesso al F.. Si cassa pertanto la sentenza impugnata in relazione alle accolte censure, con rinvio ad altro magistrato del tribunale di provenienza, cui si demanda anche il regolamento delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte rigetta il primo motivo di ricorso, accoglie nei sensi di cui in motivazione il secondo, terzo e quarto motivo, dichiara assorbito il quinto, cassa la sentenza impugnata in relazione alle censure accolte e rinvia, anche per le spese del presente giudiziosi Tribunale di Teramo in persona di diverso magistrato.
Così deciso in Roma, il 23 febbraio 2010.
Depositato in Cancelleria il 18 marzo 2010

 

Martellucci -Roma

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